买远郊盘的人，你站岗站定了！

导语：为什么还要去荒郊野外赌一个未知的明天呢？

前几天，有个很熟的广州朋友，嗯，没错，是土豪，咨询了我一个问题：

一个全国房地产TOP10央企开发商，在广州南沙的榄核镇上，拿了几千亩的地搞了个**小镇。房价不足广州市中心的三分之一，也低于南沙区中心，才20000元/㎡，能不能搞一套？

我就觉得奇怪，我说我之前不是有跟你说过，南沙重点关注金洲板块、明珠湾板块、蕉门河板块吗?你到远离这三个板块的地方，搞一套远郊盘干啥？铁定站岗！

他说：想给父母买个养老的房子，顺便投资一下。

我说：奶奶的，你怎么想的？那个鸟不生蛋的地方，距离广州市区鬼死远、要配套没配套的远郊破镇区，你还想着把你父母往那里腾挪？之前我写的开发商造新城的文章，你没看？

你猜接下来怎么了？

嗯，是的，你猜得没错。他一听我这么凶，立马把我删除了。

但是想着不能让他入坑，我又厚脸皮地约他喝早茶，和他聊聊关于：**新城&小镇、养老、投资的事儿。

那货要买的项目是这样介绍的：

**小镇位于榄核镇，未来地铁18号线设站，榄核站就在项目旁边。榄核镇是被广州政府定位为首个文创小镇，是政府其中一项重点打造的工程。

洋房产品引入浪漫元素的园林设计，将建筑融入自然，按照绿色居住标准打造的，以人为中心的绿色健康舒居社区。

以上，来自项目早期官宣，看看就好，别全信。

上面所说的有地铁，千万别信。榄核镇站已经从18号线中移除，也就是说榄核镇不会有地铁。

其实项目距离广州郊区番禺市桥实在太远，直线距离超过12公里。

目前，这个距离市桥番禺广场庆盛等地铁站的直线距离均超过10公里，最近的地铁站是顺德学院站，规划中的佛山地铁3号线。

现在，项目的交通可以说很一般。

配套可以说挺差的。售楼处外跨过公路就是大片大片的农田。

项目规划有商业街，据销售说已经在招商，开发商旗下若比邻超市会进驻，一般的生活需求可满足。

教育方面，小镇设有配套公立小学一所，幼儿园，中学需要到榄核镇中学。教育资源也是一般般，没什么值得称道的地方。

医疗方面，小区内有老人活动中心、社区卫生站，镇中心有卫生院。

这个楼盘对外宣称的卖点是什么？文创艺术小镇,生态农业生产基地,新型产业配套基地。

看到这里，我想你脑子冒出来的两个字应该是：呵呵。

文创小镇能不能成功，需要多长时间才能成功？不知道，估计也没人知道。

毕竟榄核镇除了是冼星海的故乡，可是没有一点点文创底子的。

南沙虽然是粤港澳大湾区的中心，虽然是国家级自贸区，虽然是2017年-2035年广州城市规划中唯一的副中心，但是这一刻南沙政府的精力都放在金洲板块、明珠湾板块、蕉门河板块了，能留给**小镇的能有多少？

除了中小学和医院，其他对小镇没什么作用，没有地铁，其他的道路规划不用过多理会。

我喝了两壶茶，苦口婆心地和他说不值得投资，毕竟也要20000元/㎡了，比南沙最有价值的金洲和明珠湾才便宜10000元，要交通没交通，要配套没配套，要风景没风景，要学位没学位。

对于投资，交通及配套、学位、好风景总得有一样或者几样。抱歉，这个项目一样不占。（你们可别和他一样和我抬杠，说农田也是好的风景。）

自住也不太建议。没配套没交通，除非是在榄核镇或者市桥工作同时能忍受生活的不方便。项目到番禺市桥（远郊）自驾车路程14.3公里，公交一个半小时。

万一父母住进去了，也各种不方便：

第一，生活、看病不方便。入住率上不去，商铺全空着，买个菜得跑3里路，每天跑的老伴儿腰酸腿疼。年纪大了，一身老毛病，时间就是生命，万一有个急病啥的...晚一分钟都不行啊，而方圆好几公里没有一个好医院，别跟我提去什么镇卫生站！

第二，天气湿冷，身体易生病。广东南沙位于珠江入海口，气候不比海南，冬天湿冷，海风一吹，风湿病痛不欲生。

第三，没有伙伴儿。在市区，上午公园遛弯，下午搓麻，晚上广场舞，日程安排的满满当当。而在郊区，只能守着阳台看远方大片大片的农田。

两壶茶没白喝，我那土豪朋友最后放弃了。可是我想，我们的很多学员朋友不也会可能会被这样的项目坑吗？例如炒作养老概念的广州增城*大山水城、还有之前在惠州的*园湖光山色、还有放眼全国的北京到张家口的*大文旅城、长沙养老*文旅城......不也是这样打着“山水田园生活”忽悠大家去买房吗？

而对于以上这些远郊盘，大家买房养老还是谨慎碰。

当然，这些远郊盘有些猖狂得不只是打着养老概念了，连刚需都来忽悠了。

在此，举成都的一个例子。

不管是外人还是成都土著，多数人在成都买房都比较倾向于城南方向。

从南二环一直延伸至兴隆湖，向南发展的趋势愈演愈烈。

国际城南的板块一mǒ多，看到现在狂追天府新区直管区的兴隆湖，我就想问一句：

你们今天用了多少溢美之词来形容兴隆湖，当年就给了华府板块多少赞美！

那么华府板块究竟是个什么情况呢？

2012年至2013年，大源村南面的这个区域陆续拍出了不少地块，保利、九龙仓、国嘉、中信等等大开发商都来了。

这个既不是区也不是村而且又没啥有名地标的地块，要怎么描述给大家知道呢？于是媒体就给这里起了一个名字叫做“华府板块”。

（大概是因为这里有条“华府大道”吧）

华府板块位置示意图▼

华府板块主要为双华路以南、牧华路以北，东至剑南大道、西至华府大道。后来的“华府板块”还能往西移包含双簧路附近。但在各个售楼部的说辞中至今也很难知道一个清晰明确的界定。

那时候我年少无知，还以为这真的是个潜力即将爆发的价值洼地。后来发现，其实这些都是套路！

成都楼市的每一次土拍，除了业内人士之外就没有几个吃瓜群众会关心

但是众多土拍中，每出一个“地王”，买不买房的人可能就都知道了。

不说靠“爆点”赚流量的小编编要大肆渲染，

震惊！成都地价近3亿，买房要抓紧了

可怕！成都地价飙升至2.8亿，房价又要暴涨

吓死！地价都比房价贵了，成都房价又要涨了

单说 “地王”隔壁楼盘的销售和中介们，就会迅速地“通知”到他们接待的每一个客户：

隔壁老王的新买土地是这个区域最贵的，我们的楼盘要涨价了！

歪个楼，这种别“别人家米贵，我们要多收你点钱”的神逻辑，我吐槽过很多次了，可是大家或是愿意或是被逼接招了，也是没办法呀。

当时华府板块的楼盘价也比较洼地，没了这种“吓死”、“惊呆了”、“可怕”的“震惊派”的文案宣传，一众开发商聚集到这个“荒郊野外”，要怎么才能让大家愿意花钱来买房呢？

于是一套无法理解的神逻辑就出来了：但凡集中释放出很多地块的区域，必然就是“价值洼地”。

一时间也有不少专业人事纷纷表示看好华府板块，华府被预测为“成都未来几年最火热的板块之一”

还有包装的洋气点儿的，管这就叫做“马太效应”。

但是，遗憾的是这个“马太效应”中，开发商才是真正的“马太”。

结果就是，经过多年的洗礼，“未来的价值洼地”现在居然变成了努力逆袭的“屌丝”

“洼地”不成，变“挖地”。

现在的华府，除了大面积待开发地块和高达11000元/㎡的房价（成都主城区15000元/㎡），几乎没什么配套可言。

周边待开发地块▼

成规模的商业配套——没有！

有的只是社区底商，而且还有很多根本都没有商家入驻。

吃个火锅只能到附近的农家乐，买菜全靠下午马路两边形成的临时菜市。

周边10来个小区，现在能看到的就只有保利叶语还没完全成型幼儿园，不多来几个学校可能很难满足业主的需求。

为数不多的社区底商、学校▼

唯一的有点就是路宽、车少！

公交车在这里完全可以敞跑，因为沿途只有两条公交线路，而且10-20多分钟才能等来一班车。

道路沿线人迹难寻▼

一个要啥啥没有的区域内，居然靠着跟你谈“价值”，轻松松松地就把房价从5000多元涨到了10000多的水平，这是怎么做到的？

想必一定是启用了楼盘销售“必杀技”——谈“潜力”

几乎所有的渣渣盘都可以用这个理由卖掉。

这些“潜力”的前提条件是啥呢？

华府板块当时正在逐步实施的规划主要为两大产业园：

一个面积为15.44平方公里的电子信息产业园和一个面积为3.5平方公里的物联网产业园。我相信这两个应该都不是你们看重“潜力”吧。

多数人看重的应该是另两个毫无踪迹可寻、没有明确时间的规划——“堪比纽约中央公园住区配置”和优质的“教育、医疗”。

如今堪比纽约中央公园的环境是没看到，白白走了一圈土倒是吃了不少。

理想中的优质教育资源主要分布在街对面的天府新区成都直管区，华府留下的是华阳二中和双流实验小学。

相比之下，2014年后规划预计在预计2019年12月开通运营的地铁5号线，反而来得快来得更直接。

地铁5号线▼

所以，用一切没有明确呈现时间的“规划”来谈“潜力”，都是在耍流氓！

有人可能会说：“管他呢，趁没涨之前先把房买算了，要是等配套起来了，可能就不是这个价格了”。

这种荒郊野外的楼盘常用的营销话术，怎么就成了我们买房人怀揣的态度了呢？

从买现房转换成为买期房，从买“现成”转换成买“潜力”，我们竟然在不知不觉中已经被成功“洗脑”！

我们透支了20年、30年的金钱，扛着月月还贷的压力，就是希望在当下能够享受更有品质的生活。为什么还要去荒郊野外赌一个未知的明天呢？

运气好，你咬牙撑过了5年10载的，潜力股终于爆发，好像是赚了到不少，但是你有没有去计算过通胀呢？而且时间成本就不算是成本吗？

运气背，就只能在家门口拉拉横幅、扯嗓子吼几句了。

买“潜力”本身就有一种赌的成分在里面。而且很多人都还并不是在有足够的观察了解之后判断投资方向的，更多人只是在“跟风”而已。

当然，寻找有“潜力”的地方买房居住或投资本来就无可非议。

但区域要发展，首先得要有“人气儿”。没人的地方谁会死命地砸钱去大搞商业？修了也是浪费！所以还得要吸引一份部分人过去“开荒”。

但是，一大波投资客涌入一个区域整栋整栋地买房，不断地抬高价格，区域的房价很可能本身就已经透支了，还哪里有“潜力”可言呢？

如果将来没有真正有居住需求的人来接盘开荒，或者有需求的人根本接不起盘了，会不会又是一个只有房价没有配套的地方呢？

在啥配套都没有的情况下，房价难道不该“刹一脚”，等一等基础设施建设的速度吗？

“现在不买房，等配套起来就不是这个房价了”这种营销套路，是不是应该在我们心里颠倒下主次顺序：

“远郊盘配套都还没起来，我为什么要来买房？你凭什么跟我谈房价上涨呢？”

我绝不否认远郊盘也有可能独立发展的未来，但是放着近郊地铁盘不买，非要跑远处买远郊盘，赌明天何必呢？

世上的好房子千千万万，你为什么要挑一个远郊烂盘呢？

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